QUÉ CAMBIA CON LA RESOLUCIÓN IGAC 941 DE 2026 EN LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES EN COLOMBIA
¿Su avalúo comercial sigue construido sobre reglas de 2008? El 31 de julio de 2026 el IGAC expidió la Resolución 941, que deroga la Resolución 620 de 2008 y fija un nuevo marco técnico para elaborar avalúos comerciales en Colombia: informes más exigentes, visita técnica obligatoria, avaluadores inscritos en el RAA y uso controlado de inteligencia artificial.
Para cualquier empresario, entidad pública o propietario que dependa de un avalúo comercial —ya sea para vender, para estructurar una inversión, para calcular una compensación por afectación predial o para discutir el justiprecio de una expropiación—, este cambio normativo no es un detalle técnico menor. Es la base sobre la que se construye, literalmente, el número que define cuánto vale un inmueble ante la administración y ante un juez.
De la Resolución 620 de 2008 al Decreto 1170 de 2015: por qué cambia el marco
Durante casi dieciocho años, la Resolución 620 de 2008 fue la norma de referencia para los avalúos ordenados en el marco de la Ley 388 de 1997: enajenación voluntaria, expropiación, plusvalía y compensaciones. Esa resolución reglamentaba, a su vez, el Decreto 1420 de 1998.
El nuevo punto de partida es distinto. El artículo 2.2.2.3.22 del Decreto 1170 de 2015 —que compiló la reglamentación del sector— ordena al IGAC mantener actualizadas las metodologías, los parámetros y los criterios técnicos aplicables a la elaboración y presentación de avalúos, de forma que respondan a la evolución del marco normativo, a los avances metodológicos de la actividad valuatoria y a la incorporación de nuevas herramientas tecnológicas. La Resolución 941 de 2026, firmada por el Director General del IGAC, es la respuesta a ese mandato, y su artículo 60 deroga expresamente la Resolución 620 de 2008 completa, junto con el artículo 13 y los incisos 1 a 3 del artículo 14 de la Resolución 898 de 2014 (la norma de avalúos para proyectos de infraestructura de transporte de la Ley 1682 de 2013).
No se trata de un ajuste cosmético. Frente a los 38 artículos de la 620, la nueva resolución tiene 61 artículos organizados en nueve títulos, más un anexo técnico que hace parte integral del acto administrativo y que concentra el glosario, las tablas de vida útil, el modelo de depreciación y los modelos de costos agrícolas y pecuarios. Y, por primera vez, el artículo 5 consagra seis principios generales a los que debe sujetarse todo avalúo: objetividad, certeza de fuentes, transparencia, integridad y suficiencia, independencia y profesionalidad. Este último exige que el avaluador esté inscrito y activo en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), en las categorías habilitadas, y que actúe conforme al código de ética de la Ley 1673 de 2013.
Un encargo más formal desde el primer día
El Título II regula, por primera vez con este nivel de detalle, la gestión del encargo valuatorio. El solicitante debe informar por escrito el marco jurídico bajo el cual requiere el avalúo, pues ese marco determinará el régimen de recursos y de revisión aplicable (artículo 7). Los documentos mínimos remiten al artículo 2.2.2.3.12 del Decreto 1170 de 2015, con reglas adicionales para tres escenarios que antes no estaban reglamentados: el avalúo de una porción de inmueble (exige plano georreferenciado con linderos, distancias y coordenadas), el avalúo retroactivo (exige evidencias documentales de la fecha solicitada) y la estimación del efecto plusvalía (exige la norma urbanística anterior y posterior, y la delimitación de las zonas beneficiarias).
El plazo de entrega queda fijado en treinta días hábiles como máximo, contados desde el recibo de la solicitud completa, aunque solicitante y avaluador pueden pactar un término distinto (artículo 9). Y la visita técnica al inmueble, que la Resolución 620 dejaba como una práctica más de las etapas del avalúo, se vuelve obligatoria (artículo 10): solo puede omitirse si el solicitante, por escrito y bajo su responsabilidad, ordena continuar con la información disponible.
El giro más sensible: afectaciones no inscritas en el folio
Aquí está, en nuestro criterio, el cambio de mayor impacto práctico para quienes trabajan en gestión predial y en procesos de adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública. El artículo 8 de la Resolución 620 de 2008 establecía que, si una afectación de uso no estaba inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria, se consideraba inexistente para efectos del avalúo. Esa regla, ampliamente criticada por el gremio valuatorio porque desconocía restricciones reales del predio que constaban en el ordenamiento territorial pero no en el registro, queda invertida.
El artículo 12 de la Resolución 941 de 2026 ordena al avaluador revisar tanto el folio de matrícula como los instrumentos de ordenamiento territorial vigentes (POT, PBOT, EOT u otros planes adoptados por acto administrativo) y considerar las afectaciones, reservas viales, áreas de protección y zonas de riesgo o de interés público, aunque no estén inscritas en el folio, siempre que estén debidamente delimitadas y en firme, dejando constancia sustentada en el informe. También precisa el tratamiento de las servidumbres aparentes y continuas: el avalúo debe reflejar la limitación, bien descontando el valor pagado por la servidumbre cuando sea posible, o valorando el inmueble ya con la restricción incorporada.
Para procesos de expropiación —judicial o administrativa— y para la estructuración de proyectos de infraestructura, este cambio obliga a revisar con más cuidado el cruce entre la realidad normativa del predio y lo que efectivamente queda reflejado en el número final del avalúo, sin esperar a que el registro esté actualizado.
Un informe técnico con contenido mínimo obligatorio
La Resolución 620 dispersaba las exigencias del informe en varios artículos. La 941 las concentra en el artículo 14, con trece numerales de contenido mínimo: información del encargo, información catastral, documentos soporte, información jurídica y de títulos, descripción del sector, normatividad urbanística completa, descripción del inmueble con coordenadas del centroide tomadas en sitio, características de construcciones y cultivos, métodos aplicados, memoria de cálculo completa (todas las ecuaciones, variables, índices y tasas), consideraciones generales, resultado del avalúo y anexos. Entre estos últimos se exigen, por ejemplo, las capturas de pantalla de las ofertas de internet con su URL y fecha de consulta, y el certificado RAA vigente del avaluador. La trazabilidad deja de ser una buena práctica y pasa a ser un requisito verificable.
Los mismos cuatro métodos, con reglas más exigentes
Comparación o mercado, renta o capitalización de ingresos, costo y técnica residual se mantienen como los cuatro métodos valuatorios (artículo 15), pero cada uno se profundiza:
- Comparación o mercado (artículos 16 a 21): incorpora criterios diferenciados de comparabilidad para inmuebles urbanos y rurales, y amplía el instrumental estadístico más allá de la media, la varianza y el coeficiente de variación de la 620. El artículo 20 admite expresamente, conforme a las Normas Internacionales de Valuación (IVS), el uso de modelos de valuación automatizados (AVM), modelos econométricos, geoestadísticos, de aprendizaje automático e inteligencia artificial, bajo cuatro condiciones: documentación auditable, sustentación de la calidad y ausencia de sesgo de los datos, medición del error con métricas verificables (R², MAPE, RMSE, entre otras) y validación crítica del avaluador. La norma es explícita: el resultado del modelo no puede presentarse por sí solo como el avalúo final. Además, el criterio de adopción del valor (artículo 21) ya no usa un único umbral: el coeficiente de variación admisible sube al 7,5 % para inmuebles urbanos y al 10,0 % para inmuebles rurales, y el avaluador puede apartarse de la media aritmética si sustenta razonadamente su elección en la memoria de cálculo.
- Renta o capitalización de ingresos: se estructura en dos técnicas, la capitalización directa y el flujo de caja descontado (FCD), esta última pensada también para inmuebles rurales con vocación agropecuaria.
- Costo: distingue el costo de reposición (materiales y técnicas actuales) del costo de reproducción (réplica con materiales y métodos originales, aplicable a bienes de interés cultural), y exige calcular la depreciación mediante modelos continuos, con el modelo Ross-Heideck como referencia, en reemplazo del modelo Fitto y Corvini que traía el artículo 37 de la Resolución 620.
- Técnica residual: distingue el residual estático (proyectos de corto plazo) del residual dinámico (proyectos de mediano y largo plazo, con tasa de descuento sustentada), y ancla la utilidad esperada a un análisis financiero de referencia con la TIR sectorial y la condición de valor presente neto no negativo.
Figuras nuevas: dotacionales, propiedad horizontal, suelo de protección y derecho de superficie
El Título IV amplía los procedimientos específicos con figuras sin antecedente directo en la Resolución 620, entre ellas los avalúos de inmuebles de uso dotacional o institucional (artículo 35) y, de manera particularmente relevante para la estructuración de proyectos sobre suelo público, los avalúos para el derecho real accesorio de superficie (artículo 45), creado por la Ley 2294 de 2023.
El Título VI, enteramente nuevo, fija los criterios para determinar el valor comercial de terrenos ubicados en suelo de protección rural o urbano (artículo 49). La regla más relevante para propietarios e inversionistas: prohíbe aplicar castigos o porcentajes de reducción automáticos derivados exclusivamente de la condición de suelo de protección, y ordena que las rondas hídricas de inmuebles rurales conserven el valor del terreno agropecuario contiguo con características similares. Es una respuesta directa a una de las prácticas más discutidas bajo la vigencia de la norma anterior.
Finalmente, el Título VII dedica un capítulo completo al cálculo del efecto plusvalía y, en su artículo 56, introduce la estimación del incremento en los precios del suelo derivado de obras públicas mediante modelos econométricos con efectos espaciales y modelos de curvas de beneficio, un desarrollo cuantitativo que la Resolución 620 no contemplaba.
Qué avalúos siguen bajo la Resolución 620 de 2008
El artículo 59 establece un régimen de transitoriedad: los avalúos que se encuentren en desarrollo, así como las solicitudes de revisión, los recursos y las demás actuaciones administrativas derivadas de avalúos cuyo trámite se hubiere iniciado antes de la entrada en vigencia de la Resolución 941, continúan rigiéndose por las disposiciones vigentes al momento de su inicio, hasta la decisión definitiva. La resolución rige a partir de su publicación en el Diario Oficial (artículo 61), de modo que la fecha exacta de entrada en vigor puede no coincidir con la fecha de firma.
El ángulo interdisciplinario: por qué esto le interesa a su equipo financiero y no solo al jurídico
El nuevo marco traslada buena parte del rigor técnico a la memoria de cálculo: tasas de capitalización, flujos de caja descontados, modelos de depreciación continua, coeficientes de variación diferenciados y, ahora, modelos estadísticos y de inteligencia artificial que deben ser auditables. Revisar un avalúo bajo la Resolución 941 de 2026 —para impugnarlo, para sustentarlo en un proceso de expropiación o para tomar una decisión de inversión— exige combinar la lectura jurídica de la norma con la capacidad de auditar los supuestos financieros que soportan el número final. Ese cruce entre lo jurídico, lo financiero y lo técnico predial es, precisamente, el terreno donde un equipo interdisciplinario de abogados e ingenieros financieros aporta más valor frente a un avalúo que, de otra forma, se acepta o se controvierte sin verificar su memoria de cálculo.
En síntesis: qué debería revisar ahora
Si su organización gestiona predios, adelanta procesos de adquisición por utilidad pública, estructura inversión inmobiliaria o enfrenta un proceso de expropiación en curso, conviene verificar tres cosas: primero, si el trámite se inició antes o después de la entrada en vigencia de la Resolución 941, para saber qué norma aplica; segundo, si el equipo de avaluadores que lo asesora está inscrito y activo en el RAA en la categoría correspondiente; y tercero, si los avalúos recientes reflejan afectaciones del POT o de instrumentos ambientales que antes podían quedar fuera del análisis por no estar inscritas en el folio de matrícula.
En Arroyave & Asociados somos la única firma del país especializada en Operaciones Públicas de Expropiación, tanto judicial como administrativa, y atendemos a la entidad expropiante y al expropiado en la discusión técnica del justiprecio. Nuestro equipo interdisciplinario de abogados e ingenieros financieros revisa la memoria de cálculo de los avalúos bajo el nuevo marco de la Resolución 941 de 2026, en proyectos de derecho urbanístico e inmobiliario y en actuaciones de derecho administrativo y contratación pública.
¿Su organización tiene un avalúo en curso o un proceso de expropiación que necesita revisión bajo el nuevo marco? Agende una consulta con nuestro equipo de OPE.
Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye la asesoría jurídica particular. Cada avalúo y cada proceso de adquisición predial deben analizarse a la luz de sus circunstancias específicas.
- Preguntas frecuentes
¿Qué es la Resolución 941 de 2026 del IGAC? Es el acto administrativo mediante el cual el IGAC fija los nuevos métodos y condiciones para elaborar y presentar avalúos comerciales en Colombia, en desarrollo del Decreto 1170 de 2015. Fue firmada el 31 de julio de 2026 y deroga la Resolución 620 de 2008, que rigió la práctica valuatoria administrativa durante casi dieciocho años.
¿Qué avalúos dejan de regirse por la Resolución 620 de 2008? Los avalúos cuyo trámite se inicie después de la entrada en vigencia de la Resolución 941 de 2026. Los que ya estaban en desarrollo, así como las revisiones, recursos y actuaciones administrativas iniciadas antes de esa fecha, continúan bajo las reglas de la Resolución 620 hasta su decisión definitiva.
¿Cuál es el plazo para entregar un avalúo bajo la nueva resolución? El artículo 9 fija un plazo máximo de treinta días hábiles, contados desde el día siguiente al recibo de la solicitud escrita con la información completa. Solicitante y avaluador pueden pactar un plazo distinto en el contrato o acuerdo que suscriban.
¿La Resolución 941 de 2026 permite usar inteligencia artificial en los avalúos? Sí, de forma controlada. El artículo 20 admite modelos de valuación automatizados, econométricos, geoestadísticos y de inteligencia artificial como herramientas complementarias, siempre que estén documentados de forma auditable, se sustente la calidad de los datos, se midan sus errores con métricas verificables y el avaluador valide críticamente el resultado. El modelo no puede presentarse por sí solo como el avalúo final.
¿Cómo afecta la Resolución 941 de 2026 los procesos de expropiación? Incide directamente en el cálculo del justiprecio, porque cambia la forma en que se identifican las afectaciones del inmueble (ya no basta con que no estén inscritas en el folio para ignorarlas si constan en el POT y están en firme), exige visita técnica obligatoria y amplía el contenido mínimo del informe, lo que da más elementos para sustentar o controvertir el valor comercial dentro del proceso.