Prescripción adquisitiva de pisos sin propiedad horizontal: lo que dice la Corte Suprema y lo que realmente ocurre en los tribunales de Medellín
¿Se puede ganar por prescripción un piso o nivel de una edificación que nunca se sometió a propiedad horizontal? Según la Corte Suprema de Justicia (SC4649-2020), sí, si el piso está individualizado con claridad. Pero en la práctica judicial de Medellín esa regla no siempre se aplica: providencias recientes muestran que varias salas siguen negando la pertenencia por falta de “identidad jurídica” del inmueble, así exista el precedente de la Corte.
Esta brecha entre la doctrina de la Corte y su aplicación real es el dato más importante para quien esté evaluando litigar, comprar o regularizar un inmueble en esta situación: el resultado de un proceso de pertenencia sobre un piso sin propiedad horizontal no está garantizado, y depende en gran medida de la calidad de la prueba y de la sala que decida el caso.
El caso que resolvió la Corte: una casa de dos pisos, un solo folio, dos familias
Los hechos de la SC4649-2020 se remontan a 1961: María Clara Urrea de Gómez adquirió un lote en Medellín (folio 001-548783) y allí levantó, junto a su esposo, una vivienda de dos plantas. En 1965, al casarse, su hijo Luis Arnoldo Gómez Urrea amplió el segundo nivel para vivir allí con su cónyuge; desde entonces cada piso tuvo nomenclatura y acceso independiente, aunque el inmueble nunca se sometió a propiedad horizontal ni se desenglobó en el registro.
Tras el fallecimiento del padre, Luis Arnoldo resultó adjudicatario de la totalidad del inmueble en un remate dentro del proceso de sucesión (1969). Con ese título, en 2001 demandó en reivindicación a su madre y a sus hermanos, exigiéndoles la entrega del primer piso; ellos, a su vez, formularon pertenencia en reconvención. El Tribunal Superior de Antioquia negó la reivindicación y declaró la pertenencia sobre el primer piso a favor de los hermanos, ordenando inscribir la sentencia como una “prescripción parcial” mientras se decidiera someter el edificio a propiedad horizontal. La Corte Suprema, en la SC4649-2020 (M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque, radicación 05001 31 03 003 2001 00529 01, 26 de noviembre de 2020), no casó esa sentencia.
El criterio de la Corte: individualización material, no propiedad horizontal
La Corte fijó dos ideas centrales. Primera: la usucapión de un piso sin propiedad horizontal se enmarca en la hipótesis de un predio de menor extensión inmerso en uno mayor, y no puede predicarse imprescriptibilidad por la sola falta de sometimiento del edificio a ese régimen, porque someterse a propiedad horizontal es una decisión que corresponde a la autonomía privada de los copropietarios, ejercitable incluso después de una declaración parcial de pertenencia. Segunda: cumplidos los requisitos de la posesión, la falta de propiedad horizontal no es un obstáculo insalvable, siempre que la planta esté “perfectamente independiente y determinada”.
Este criterio se apoya en el requisito general de individualización que exige toda acción de dominio y de pertenencia (artículos 762, 946 y 2518 del Código Civil): que el bien esté identificado por sus linderos, medidas y uso, de forma que no se confunda con otro. La Corte también recuerda que la imprescriptibilidad de un bien solo puede derivarse de la Constitución o de la ley (artículo 63 de la Carta y normas concordantes), nunca de la falta de un trámite administrativo como la propiedad horizontal.
La otra cara: cómo lo ha aplicado (o no) el Tribunal Superior de Medellín
Aquí está el hallazgo más relevante para cualquiera que enfrente hoy este tipo de proceso en Medellín: la aplicación del criterio de la Corte no ha sido uniforme. La revisión de tres providencias posteriores a la SC4649-2020 —todas con salvamento de voto del magistrado Julián Valencia Castaño— muestra que la mayoría de la Sala Civil del Tribunal ha seguido negando la pertenencia sobre pisos sin propiedad horizontal, por considerar que ese régimen es un acto solemne y no una situación de hecho, y que sin reglamento no hay claridad sobre las áreas privadas y comunes de cada unidad.
- Radicado 05001-31-03-011-2016-00316-01 (Diego Alexander Mazo Arias contra Gabriel Arcángel Mazo David): disputa entre familiares por el tercer y cuarto piso de un inmueble en la carrera 56C n.° 51-111 de Medellín (matrícula 01N 240976). La Sala mayoritaria negó la pertenencia por falta de identidad jurídica del bien al no estar sometido a propiedad horizontal.
- Radicado 05001-31-03-022-2021-00293-01 (María Edilma López López contra María Luney López Urrea): inmueble de tres plantas en el barrio Estadio, Laureles (matrícula 01N-5012163). Misma razón de decisión de la mayoría: falta de identidad jurídica por ausencia de propiedad horizontal.
- Radicado 05360-31-03-002-2023-00351-01 (Teresa de Jesús Montoya Ramírez contra Emiliano Arango y otros, ponente Benjamín de J. Yepes Puerta): inmueble en Itagüí (matrícula 001-238655), con idéntico desenlace.
En los tres casos, el magistrado disidente invocó de manera expresa la SC4649-2020, calificando la falta de propiedad horizontal como “una talanquera de naturaleza aparente, enteramente sorteable” y defendiendo la tesis de una “propiedad horizontal de hecho”: si los actos de posesión ya delimitaron de forma clara las áreas privadas y comunes, el juez debería reconocer la pertenencia sin exigir el reglamento formal, e incluso —según su propia propuesta, más amplia que la de la Corte— podría integrar el contenido de ese reglamento con base en la Ley 675 de 2001, sin necesidad de que los copropietarios lo hayan constituido voluntariamente.
Por qué esta divergencia le importa a quien litiga o compra hoy
Esta brecha entre la Corte Suprema y la práctica de instancia tiene consecuencias muy concretas:
- El resultado no está garantizado solo por invocar la SC4649-2020. La mayoría de la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín ha exigido, en la práctica, algo más que individualización material: ha buscado claridad formal sobre áreas comunes y privadas, un estándar más cercano al de la propiedad horizontal constituida.
- La estrategia probatoria debe anticipar ese estándar más exigente. No basta con acreditar linderos y tiempo de posesión; conviene aportar planos, dictámenes técnicos detallados y, cuando sea posible, evidencia de que las áreas comunes están efectivamente delimitadas y diferenciadas de las privadas.
- Un fallo desfavorable en el Tribunal no cierra la puerta. Como lo muestra la propia SC4649-2020, la casación ante la Corte Suprema sigue siendo una vía real cuando la instancia se aparta del precedente, aunque es un camino largo y costoso.
- Para compradores e inversionistas, esto se traduce en riesgo de valoración. Un piso sin propiedad horizontal no es automáticamente “regularizable” solo porque existe la SC4649-2020; el desenlace depende de qué tan sólida sea la prueba y de qué sala conozca el caso.
Litigar con el estándar más exigente en mente
En A&ASL no construimos estos casos asumiendo que el criterio de la Corte se aplicará automáticamente. Nuestra aproximación combina:
- Análisis jurídico de individualización reforzado, con dictamen técnico y planimetría que anticipen el estándar más exigente que ha mostrado la práctica del Tribunal Superior de Medellín, no solo el mínimo fijado por la Corte.
- Evaluación de riesgo de instancia, considerando que el desenlace puede variar según la sala, y preparando desde el inicio los argumentos de casación en caso de un fallo adverso.
- Valoración financiera del riesgo para inversionistas y entidades que evalúan adquirir o financiar inmuebles en esta situación, cruzando el análisis jurídico con el técnico-predial.
Conclusión
La SC4649-2020 despejó, en el papel, una duda que afecta a un número considerable de inmuebles urbanos en Colombia: la falta de propiedad horizontal no impide, por sí sola, prescribir un piso. Pero la práctica reciente del Tribunal Superior de Medellín muestra que ese criterio no se aplica de forma automática ni uniforme, y que litigar con éxito exige un estándar probatorio más alto del que la sola cita del precedente podría sugerir.
¿Tiene una situación de posesión sobre un piso sin propiedad horizontal, o está evaluando la compra de un inmueble en esa condición? En A&ASL analizamos la viabilidad real de su caso —no solo la doctrina, sino cómo se está aplicando en la práctica— desde lo jurídico y lo técnico-predial. Conozca nuestro servicio de Derecho Urbanístico e Inmobiliario y agende una consulta con nuestro equipo.
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Este artículo tiene fines informativos generales y no constituye asesoría jurídica particular. Cada caso de prescripción adquisitiva depende de hechos y pruebas específicas; le recomendamos consultar con un abogado antes de tomar decisiones.
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Preguntas frecuentes
¿Qué dijo exactamente la Corte Suprema en la SC4649-2020? Que un piso de una edificación no sometida a propiedad horizontal puede adquirirse por prescripción, siempre que esté individualizado con claridad por sus linderos, medidas y uso independiente, y se cumplan los demás requisitos legales de la posesión.
¿Los tribunales de Medellín aplican siempre este criterio? No de manera uniforme. Al menos tres providencias recientes del Tribunal Superior de Medellín muestran que la mayoría de la Sala Civil ha seguido negando la pertenencia sobre pisos sin propiedad horizontal por falta de “identidad jurídica” del inmueble, mientras un magistrado ha salvado su voto en cada caso invocando la SC4649-2020. El resultado de un proceso similar no está garantizado.
¿Es obligatorio tener propiedad horizontal para prescribir un piso? Según la Corte Suprema, no jurídicamente. Pero en la práctica de algunos tribunales de instancia, la ausencia de propiedad horizontal se ha usado como razón para negar la pertenencia, exigiendo de facto un estándar más alto de claridad sobre áreas privadas y comunes.
¿Cuánto tiempo de posesión se necesita para prescribir un inmueble en Colombia? La prescripción ordinaria exige posesión regular de 5 años con justo título y buena fe; la extraordinaria exige 10 años, sin necesidad de justo título, conforme a los artículos 2528 y 2532 del Código Civil.
¿Qué debo hacer si mi caso es negado por un tribunal a pesar de la SC4649-2020? Evaluar la casación ante la Corte Suprema, que sigue siendo la vía para corregir decisiones de instancia que se aparten del precedente, aunque es un proceso largo. Por eso conviene construir el caso desde el inicio con un estándar probatorio alto.