En las relaciones de consumo el Estado colombiano protege al consumidor por considerarlo la parte débil contractual, en observancia de lo establecido en los artículos 13 y 78 de la Constitución Nacional, lo que se conocen como medidas de discriminación positiva, que se materializan en el Estatuto del Consumidor.
Las relaciones de consumo en el sistema jurídico colombiano están regidas en el Estatuto del Consumidor expedido en la Ley 1480 de 2011, cuyas normas son de orden público, por lo que sus normas no pueden ser modificadas por las partes. En lo no regulado por éste se aplicará de forma subsidiaria las normas del código de comercio y código civil.
De existir norma especial de consumo, como lo es la Ley 1328 de 2009 que regula las relaciones de consumo en el sistema financiero colombiano, se observará la Ley especial y subsidiariamente el Estatuto del Consumidor.
Para la protección del consumidor inmobiliario, además de la Ley 1480 de 2011, se deberá observar lo establecido en la Circular 06 de 2012 y el Decreto 735 de 2013 de la SIC, en donde se exige, entre otros, que se indique el área privada construida, el área privada libre, las áreas comunes de uso exclusivo y se reglamenta el procedimiento en casos de garantía de indemnización.
Si bien el sistema jurídico no define qué se considera una relación de consumo, la doctrina ha establecido que es aquella relación existente entre el consumidor (usuario final del bien o servicio, persona natural o jurídica) y el productor o proveedor para la adquisición, disfrute y utilización del bien o servicio sea a título oneroso o gratuito.
FUENTES DE RESPONSABILIDAD
- El deber de información
La información al consumidor deberá ser clara, veraz, suficiente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea. Si la información entregada por el constructor no cumple con las características anteriores, es posible que se derive una responsabilidad civil y su relativo deber de indemnizar al consumidor, siempre y cuando exista un daño que encuentre causalidad en la falla de la información.
De lo anterior, se puede incluir que el régimen de responsabilidad por el deber de información será objetiva, por lo que solo habrá exoneración de la misma ante la existencia de una causa extraña.
- Publicidad engañosa
Con la expedición de la Ley 1480 de 2011, se lleva a que la publicidad (datos objetivos) se entiende incorporado en el contrato. Cuando se habla de publicidad debemos entender aquella que se entregue por todos los medios posibles, verbales o escritos, por cualquier canal de comunicación.
En materia de responsabilidad, es posible que exista una responsabilidad tanto del anunciante como del medio de comunicación; para el primero, será un régimen de responsabilidad objetiva y para el segundo un régimen de culpa probada, cuando éste haya actuado con culpa grave.
- Calidad, idoneidad y seguridad
Se entiende por calidad las características inherentes al inmueble; por idoneidad y eficiencia, la aptitud del inmueble para satisfacer la necesidad para la cual se ofrece, y, por seguridad, se entiende las condiciones normales en la que el inmueble no genera daño alguno.
En las relaciones de consumo inmobiliario, se debe tener claro que la garantía es de 10 años para la estabilidad de la obra y de 1 año para los acabados y líneas vitales. Luego, se debe de diferenciar la garantía decenal del Estatuto del Consumidor y el Código Civil en su artículo 2060; la primera, habilita al consumidor para que le reparen, le cambien el bien o le restituyan el dinero, en tanto que la segunda, permite el acceso a la indemnización de perjuicios.
LA GARANTÍA
Al activase la garantía, el constructor podrá intentar reparar el bien por primera vez, pero en caso de una nueva falla será a elección del consumidor inmobiliario solicitar la reparación, el cambio del inmueble o la devolución del dinero. En todo caso, cuando el inmueble no pueda ser cambiado por otro, procederá la devolución del dinero.
Existirá exoneración de la garantía ante una fuerza mayor o caso fortuito, el hecho de un tercero, el uso indebido por parte del consumidor o cuando no se sigan las instrucciones de instalación, uso o mantenimiento. No obstante lo anterior, para que proceda la exoneración es necesario que el constructor pruebe la existencia de la causal de exoneración y el respectivo nexo de causalidad.
Para activar la garantía, el consumidor inmobiliario deberá realizar la reclamación directa al constructor, en donde informe el supuesto daño, sin que sea necesario probar culpa del mismo.
Según el daño, el Decreto 735 de 2013 de la SIC establece términos especiales para dar respuesta por parte del constructor, en todo caso, si el constructor no contesta dentro de los términos indicados, esto se tomará como indicio grave en su contra.
De lo reglado en el artículo 6 del Estatuto del Consumidor, observamos que se permite derivar tres tipos de responsabilidad: garantía del producto, sanción administrativa e indemnización por perjuicios.
PROBLEMA DE ESTABILIDAD DE LA OBRA – FALLA ESTRUCTURAR
Si la falla es reiterada o es imposible la reparación, el consumidor inmobiliario podrá solicitar la devolución del dinero, lo que implica la devolución del dinero pagado efectivamente al constructor y debidamente indexado. En todo caso, el consumidor deberá regresar el bien libre de gravámenes.
En caso que exista un crédito hipotecario, el constructor deberá pagar al consumidor los dineros que haya pagado a la entidad financiera de forma indexada y pagar a la entidad financiera el saldo de la obligación; adicional a esto, el constructor deberá asumir los gastos de escritura renta y registro que se generen con la restitución.
RESPONSABILIDAD POR PRODUCTO DEFECTUOSO: INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS
En caso que el bien defectuoso cause daño y se persiga la indemnización de perjuicios, se deberá acudir a la jurisdicción ordinaria ya que la superintendencia de industria y comercio no tiene competencia para dirimir éstas controversias. Para determinar quiénes podrían tener alguna responsabilidad derivada del producto defectuoso, debemos observar lo indicado en el artículo 19 y 71 de la Ley 1480 de 2011.
Para determinar si un producto es defectuoso se deberá demostrar el que mismo no ofrece la razonable seguridad que se debe esperar del mismo en condiciones normales de uso del inmueble. Estos defectos pueden estar en el diseño, fabricación, construcción o información.
En estos casos, la responsabilidad de los constructores es de tipo objetico, pero el consumidor deberá acreditar el defecto del bien, el daño y el nexo de causalidad, lo que limita las posibilidades de indemnización del consumidor inmobiliario. No ostente lo anterior, si existe una violación a reglamento se presumirá el defecto.
NORMAS
- Ley 1480 de 2011: https://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/042017/Ley_1480_Estatuto_Consumidor_2.pdf
- Circular 06 de 2012: https://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/102017/Circular__Externa_06.pdf
- Decreto 735 de 2013: https://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/DECRETO%2B735%2BDEL%2B17%2BDE%2BABRIL%2BDE%2B2013%2Bgarantia.pdf
Escrito por:
Jhonatan D. Arroyave Montoya
CEO – Arroyave & Asociados Consultores