Introducción
La operación de expropiación es sólo un mecanismo para adquirir la disposición jurídica y material de los inmuebles; sin embargo, todos los proyectos públicos se someten a fases y procesos de planeación y maduración dentro de los cuales se resaltan la caracterización del área de intervención; no obstante lo anterior, la operación sólo inicia con la oferta de compra, toda vez que, es el momento en el cual existe la certeza de necesitar el bien para el fin común.
1. Oferta de Compra
Es el momento en el cual, la Entidad de manera formal, presenta al propietario o al poseedor inscrito, una oferta para adquirir de manera voluntaria su derecho.
Contenido de la oferta
- Identificación del inmueble
- Los fundamentos fácticos y jurídicos que soportan el acto (PPIO DE LEGALIDAD)
- La determinación si la expropiación de adelantará por vía administrativa
- Precio de compra (Anexa avalúo comercial)
- Condiciones de pago
- Condiciones de entrega
- Los beneficios tributarios de la venta
- Las demás condiciones de compensación que de acuerdo a los reglamentos de cada Entidad se deban o puedan reconocer en la compra (Gastos de traslado, gastos notariales y registro entre otros)
Requisitos de la oferta
- Notificación personal
- Inscripción en la oficina de instrumentos públicos
Efectos de la oferta
- Restringe la voluntad del propietario o del poseedor, en cuando lo obliga a despojarse de su derecho
- Saca el inmueble del comercio, por lo que, no es posible realizar actos jurídicos sobre el mismo distinto a la enajenación en beneficio de la Entidad
A partir de la oferta y la inscripción, surge la prohibición para la celebración de actos jurídicos sobre el inmueble; no desde el anunció del proyecto o de la visita de caracterización que realiza la entidad interesada, en cuanto para dichos momentos no hay certeza que el inmueble se requerirá, adicional, la Entidad dispone de la figura de afectación por obra pública establecida en el artículo 37 de la ley 9 y que habilita una compensación tarifaria.
2.Negociación directa
Es la oportunidad que tiene el propietario para manifestar, si acepta las condiciones de oferta, si se niega a ellas o si pretende la modificación de algunos parámetros de la oferta; en este caso, le corresponde al interesado sustentar de manera fáctica, jurídica y técnica dichas condiciones con el fin de permitir a la administración realizar un juicio de valor sobre las mismas.
No se puede olvidar que en esta etapa, se pretende un negocio en el cual existe oportunidad para que los interesados concilien sus intereses, máxime, si se tiene en cuenta que la oferta es un precio base (artículo 13 de la ley 9); no obstante lo anterior, al tratarse de una operación con administración de recursos públicos, el interesado debe ser diligente y sustentar en debida forma sus pretensiones con el fin de coadyuvar en la sustentación del negocio, motivo por el cual, no se trata de una simple petición.
Aspectos que se deben tener en cuenta en la etapa de negociación
Técnicos:
- Métodos aplicados (mercado, residual, rentas)
- Deficiencias técnicas en la aplicación del método
- Valores diferentes en la aplicación de los métodos
- Fuentes de información desactualizados o no verificables
Jurídicos:
- Actos previos a la expropiación y Procedimiento
- Formas de pago
- Identificación, cuantificación y acreditación de daño emergente y lucro cesante
Esta etapa dura 30 días hábiles contados a partir de la notificación de la oferta de compra, momento en el cual, se deberá celebrar la promesa o contrato de venta o en su defecto agotado el término se procede con la siguiente etapa de la operación.
La Entidad no está obligada a aceptar las pretensiones del interesado presentadas en la etapa de arreglo directo; sin embargo, si está obligado a indicar las razones de hecho y de derecho por las cuales no se acogen, siendo responsable el funcionario y la Entidad de aquella decisión. La decisión, no puede corresponder a interpretaciones subjetivas y/o caprichosas o respuestas falaces, de lo contrario, se estaría vulnerando el principio de contradicción del ciudadano y el de buena fe, bajo el entendido, del abuso del derecho que en el caso particular ejerce la Entidad sobre el particular.
Tampoco está obligada a constituir el precio con fundamento exclusivo en el avalúo por ella contratado, motivo por el cual, la decisión puede adoptarse con base en el informe aportado por el interesado siempre que se cumpla con los parámetros reglamentarios; recordemos que el avalúo es un concepto, razón por la cual, pese a las reglas objetivas dispuestas, se pueden presentar diferencias conceptuales en cuanto la aplicación del método y el valor del inmueble; así mismo, se reitera que la Entidad no puede presumir la mala fe o el conflicto de interés sobre el avalúo particular, teniendo en cuenta que la actividad valuatoria está regulada por la Ley, la cual establece criterios de imparcialidad, objetividad y responsabilidad de dichos profesionales.
3.Expropiación propiamente dicha
Frustrada la etapa de negociación, en procura de materializar el principio de eficiencia de la Administración, la Entidad interesada y competente (art 59 ley 388) expide el acto expropiatorio.
Contenido del acto
- La identificación precisa del bien inmueble objeto de expropiación.
- El valor del precio indemnizatorio y la forma de pago.
- La destinación que se dará al inmueble expropiado, de acuerdo con los motivos de utilidad pública o de interés social que se hayan invocado y las condiciones de urgencia que se hayan declarado.
- La orden de inscripción del acto administrativo
- La condiciones de presentación de recurso (Reposición-CPACA)
Requisitos
- Notificación personal
- Inscripción en la oficina de instrumentos públicos (Acto traslaticio de dominio)
Efectos
- Pago de la indemnización según el acto de expropiación
- Traditan los derechos reales en beneficio de la Entidad
- Entrega del inmueble sin necesidad de proceso judicial (arrendamiento, usufructo, comodato)
- Disposición material del bien para el fin público por el cual fue objeto de expropiación (3 años)
Si no se respetan los procedimientos de pago contemplados en el numeral 4 del artículo 70 de la Ley 388 de 1997, la expropiación no produce ningún efecto, en este caso, se deberá iniciar el proceso nuevamente desde la etapa de oferta de compra.
La indemnización no sólo se limita al precio del inmueble relacionado en la oferta de compra, corresponde a la Entidad hacer un juicio de ponderación para determinar la función que cumplirá la indemnización en el caso en concreto consultando los intereses del tercero afectado con la medida y los intereses colectivos.
Si requiere asesoría sobre este tema no dude en comunicarse con nuestro equipo jurídico en info@arroyaveyasociados.com o en la línea (+54) 520 55 17 en la Ciudad de Medellín.
Por:
Andrés F. Arroyave Montoya
Abogado socio
Arroyave & Asociados Consultores